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 Locazione: chi deve indagare sulla destinazione d′uso?
13/09/2012 - Il proprietario di un locale cede in locazione un immobile a piano terra con destinazione “negozio”, il guaio è che il conduttore deve adibire l′immobile “ad uso ufficio”. Il conduttore rileva tardivamente il problema, quando il contratto è ormai concluso e rifiuta di dare corso al rapporto locatizio. A questo punto le parti si rimpallano la responsabilità del fattaccio.
La difesa del conduttore. Il locatore avrebbe omesso di dichiarare, sia in sede precontrattuale che nel contratto, che l′immobile era adatto allo svolgimento dell′attività pattuita per cui sarebbe inadempiente rispetto agli obblighi di correttezza e buona fede.
La controffensiva del locatore. Il conduttore sarebbe stato poco accorto mentre avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione anche perché, esaminando i documenti depositati, avrebbe potuto apprendere facilmente la destinazione catastale dell′immobile. Occorre aggiungere, sotto questo profilo, che il conduttore avrebbe potuto effettuare autonomamente una visura catastale per rendersi conto se il locare era conforme all′attività da esercitare concretamente al proprio interno.
Considerando che, nel caso in esame, il conduttore altri non era che Poste Italiane, è possibile presumere che al conduttore non mancavano certamente i mezzi - sia in economici che in termini di personale specializzato - per fare una ricognizione preventiva della situazione. Anzi, a dirla tutta, appare ben strano che non abbia provveduto a tanto in via preventiva.
Il problema di fondo. Il problema di incentra sulla possibile malafede del locatore che ha taciuto una circostanza fondamentale per la conclusione del contratto ovvero sulla mancata diligenza del conduttore che, in funzione dell′attività da svolgere, avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione ed informarsi preventivamente.
Il parere della Cassazione. Il braccio di ferro arriva fino alla cassazione che, con la sentenza del 6 settembre 2012 n. 14947 pone fine al giudizio senza peraltro fornire una chiara definizione del problema. Gli Ermellini non hanno potuto prestare una soluzione adeguata per problemi di ordine procedurale; il quesito espresso dalle parti nel ricorso, a quanto pare, era mal formulato, la responsabilità, quindi, sotto questo profilo, sarebbe da addebitare agli avvocati delle parti.
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