Home page Comitato Scientifico   Pubblicazioni Dott. Donato Palombella Il Testo Unico dell' edilizia

Il testo unico dell'edilizia
tra attività edificatoria e tutela del consumatore

SOMMARIO

Introduzione	1
1. Inquadramento generale	5
La tecnica legislativa del testo unico “misto”– la Legge 8 marzo 1999, n.50	8
Modifiche al contenuto del T.U. “misto”	9
Il D.P.R. 380/01, formazione, struttura e contenuti generali	11
I provvedimenti di proroga	11
Principali novità introdotte nell’edilizia	13
Principali novità introdotte nella normativa tecnica	14
Conclusioni preliminari e presupposti per la comprensione del provvedimento	15
2. Campo di applicazione del D.P.R. 380/01 (art.1)	16
Il possibile conflitto Stato-Regioni   (art.2)	17
I rapporti tra normativa statale e regolamentazione locale	18
Il programma del Governo	19
Principi di indirizzo contenuti nel T.U. (artt. 4 – 82 – 121 - 52)	22
Effetti del T.U. nella regolamentazione degli enti locali	22
Il principio della prevalenza	23
Intervento del T.A.R. Veneto sui rapporti tra normativa Statale e regionale	24
La delega al Governo per le norme tecniche per l’edilizia (art. 52)	25
La Commissione Edilizia (art.4)	26
3. Interventi edilizi	27
La classificazione delle opere ante riforma	27
Le innovazioni introdotte dal Testo Unico	28
La definizione degli interventi edilizi (art. 3)	28
Le categorie di lavori	31
a) manutenzione ordinaria	31
b) manutenzione straordinaria	31
c) restauro e risanamento conservativo	32
d) ristrutturazione edilizia	32
Portata innovativa del provvedimento	33
Ipotesi di fusione e successivo frazionamento	34
Interventi giurisprudenziali	35
Ristrutturazioni ed operazioni di adeguamento	36
Gli aspetti fiscali legati al fenomeno delle ristrutturazioni	37
Conseguenze economiche e sociali	38
e) nuova costruzione	39
Realizzazione di torri e tralicci per telecomunicazioni (articolo 3, let. e.4)	40
Interventi giurisprudenziali	41
Il Decreto Gasparri	43
L’indirizzo giurisprudenziale in materia di ambiente	44
Il recente indirizzo comunitario sulla tutela ambientale	45
manufatti leggeri (art.3, let. e.5)	46
f) ristrutturazione urbanistica	46
4. Gli interventi di restauro	47
Coordinamento tra l’art. 3 del DPR 380/01 e l’art. 34 del DLgs 490/99	47
Coordinamento tra gli interventi di ristrutturazione ed i piani partico-lareggiati (art. 13, L.1150/1942)	48
I programmi di riabilitazione urbana (art. 27, L. n. 166/2002)	50
I programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio – PRUSST (8/10/98)	52
I contratti di quartiere (L. n. 662/96)	52
I piani di riqualificazione urbana – P.R.U. – (art.10, L. n. 493/1993)	52
I programmi di riqualificazione urbana – P.R.i.U. (art. 2 L.179/92, L.493/93 e DM LL.PP. 21/12/94)	54
I programmi integrati di intervento (art. 16 L.179/92)	54
I piani di recupero (art. 28, L. n. 457/1978)	55
Rapporto tra piano particolareggiato e piano di recupero – conseguenze fiscali	56
Le risoluzioni n.1/E e 6/E del 2001	57
La risoluzione 11/E del 31 gennaio 2002 – i quesiti a Telefisco 2002	57
Il requisito dell’effettivo utilizzo edificatorio dell’area	59
L’estensione delle agevolazioni alle ristrutturazioni	59
La risoluzione 383/E dell’11 novembre 2002	60
La prevista riforma sui piani di sviluppo urbanistico	61
Mezzi di finanziamento delle iniziative di recupero e riqualificazione urbana	62
Recenti prospettive del mercato edile-immobiliare	62
Incidenza dei vincoli di P.R.G. sui piani attuativi	63
Recentissime novità in tema di variante ai P.R.G. – l’ordinanza del Pres. Cons. Ministri n. 3287/03	64
5. Lo sportello unico per l'edilizia (art. 5)	64
Lo sportello unico quale strumento di riforma della p.a.	64
Obiettivi dello sportello unico	65
Nascita dello sportello unico dell’edilizia	66
Ostacoli all’applicazione dello sportello unico	67
Gli sportelli unici come struttura territoriale	68
Disciplina dello Sportello Unico	69
Compiti precipui dello sportello unico dell’edilizia	70
6. I titoli abilitativi – considerazioni generali	71
I provvedimenti autorizzativi ante T.U.	72
La concessione edilizia	73
La concessione edilizia come documento tecnico	73
La concessione edilizia come provvedimento amministrativo	74
L’autorizzazione ad eseguire i lavori	74
La D.I.A.	74
I titoli abilitativi dei lavori nel T.U. (art. 6)	75
a) Attività edilizia libera (art.6)	76
b) Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni (art. 7)	76
c) Attività edilizia dei privati su aree demaniali (art.8)	77
d) Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica (art. 9)	77
Comuni totalmente privi di strumenti urbanistici	78
Comuni privi di strumenti urbanistici attuativi	78
7. I singoli titoli abilitativi dei lavori	78
7.1 Il permesso di costruire (artt. 10 - 15)	78
Facoltà del Legislatore Regionale di imporre limiti più restrittivi – conseguenze penali	79
Elementi generali necessari per il rilascio del permesso di costruire	80
Caratteristiche, (art.11)	80
Presupposti per il rilascio, (art.12)	81
Competenza per il rilascio, (art. 13)	81
Tempi (art. 15)	82
L’inizio dei lavori	83
La proroga dei lavori	83
Oneri concessori in caso di proroga	83
Decadenza in caso di mancata richiesta della proroga	83
Natura giuridica	84
Terminologia utilizzata	84
Concessione edilizia in variante ed in sanatoria (in passato)	85
Permesso di costruire in sanatoria nel T.U. (artt. 21, 36 e 37)	85
Permesso in sanatoria per opere non più abusive	86
Le misure di salvaguardia (art. 12, 3° comma)	87
Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (art. 14)	87
Annullamento del permesso di costruire (art. 11)	88
Recenti interventi giurisprudenziali	88
Procedimento per il rilascio del permesso di costruire (art. 20)	90
a) La domanda (art. 20, 1° comma)	91
Autocertificazioni	93
b) Il responsabile del procedimento (art. 20, 2° e 3° comma)	94
c) Integrazione della documentazione (art. 20, 5° comma)	96
d)Modifiche al progetto (art.20, 4° comma)	96
e)Conferenza di servizi (art. 20, 6° comma)	97
f) Il provvedimento finale (art. 20, 7° comma)	97
g) Il silenzio rifiuto (art. 20, 9° comma)	98
Intervento sostitutivo regionale (art. 21)	98
7.2 La denuncia di inizio attività (art. 22 - 23)	99
La legge Lunardi (L. 27 dicembre 2001, n. 443) e la Superdia	99
Interventi (sempre) subordinati a D.I.A. (art. 22)	100
Alternativa tra permesso di costruire e D.I.A. (art. 22, 3° comma)	101
Osservazioni sul grado di dettaglio dei piani urbanistici (art. 22, 3° comma)	102
Immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica ambientale	103
Oneri concessori	104
D.I.A. e sanzioni	104
Annullamento	105
Procedimento (art. 23)	105
Responsabilità del tecnico asseveratore	106
Durata	106
Ultimazione dei lavori – certificato di collaudo	107
Onere della prova relativa all’esistenza della D.I.A.	107
8. Il contributo per il rilascio del permesso di costruire (art. 16)	108
Le opere di urbanizzazione (art. 16, co. 7 e 8)	108
Possibilità di procedere alla rateizzazione dei contributi	110
Quantificazione dei contributi	112
Esenzioni dal pagamento (art. 17)	114
Realizzare «a scomputo» delle opere	114
Qualificazione giuridica degli oneri concessori e regime I.V.A.	115
In relazione al regime I.V.A.	115
In relazione alla natura giuridica degli oneri concessori	116
Oneri concessori in ipotesi di condono edilizio	116
Sanzioni per il ritardato o mancato pagamento (art. 42)	117
9. Certificato di agibilità (artt. 24, 25, 26)	118
Considerazioni terminologiche preliminari
Problematiche relativa al rilascio dell’agibilità ed effetti sulla circolabilità dei beni	119
Procedura per il rilascio (art. 25)	120
La domanda (art. 25)	120
La documentazione da allegare	120
Il problema del collaudo statico (art. 67)	121
Dubbi sull’accatastamento degli immobili (art. 24)	122
Problemi indiretti legati alla nuova procedura	124
Problemi legati al frazionamento del mutuo fondiario	124
Problemi inerenti al perfezionamento dell’atto definitivo di vendita da parte di impresa realizzatrice	125
Iter procedurale – silenzio assenso	126
Il silenzio assenso e la posizione dell’acquirente	126
Autocertificazione rilasciata dal Direttore dei Lavori	127
Il problema relativo al rilascio parziale dell’abitabilità	127
La dichiarazione di inagibilità (art. 26)	128
10. Vigilanza sull’attività urbanistico edilizia, responsabilità e sanzioni (art. 27)	130
Il direttore dei lavori	130
Il progettista	130
Pene accessorie relative ad illeciti urbanistici ed edilizi	132
a) Nullità degli atti di trasferimento (art. 47)	132
b) Impossibilità di godere dei pubblici servizi (art. 48)	134
c) Impossibilità di godere di benefici fiscali (art.49)	135
Il problema degli allineamenti (art. 49)	135
Gli allineamenti rispetto alla quota del piano stradale	137
d) Impossibilità di godere di agevolazioni tributarie (art. 50)	139
Anacronismi contenuti nell’esame della norma	139
e) Impossibilità di ottenere indennizzi per calamità naturali (art. 51)	140
11. Violazioni edilizie	140
a) Lottizzazione abusiva (art. 30)	141
b) Interventi edilizi abusivi	142
b.1) Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o D.I.A. (art. 31)	142
b.2) Interventi con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o D.I.A. (art.32)	142
b.3) Variazioni non essenziali (art. 32)	143
c) Ristrutturazioni in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o D.I.A. (art. 33)	143
d) Interventi su suoli di proprietà dello Stato (art. 35)	144
Aree demaniali ed edificazione abusiva – artt. 54 e 55 cod. nav.	145
Orientamenti giurisprudenziali	146
Intervento delle Sezioni Unite della C. Cass. Penale	147
Art. 54 codice della navigazione	147
Art. 55 codice della navigazione	148
Sintesi sulla natura istantanea o permanente del reato	148
e) Interventi autorizzati ma difformi da prescrizioni urbanistiche (art.39)	149
Problematiche connesse all’illecito urbanistico	149
Mancato controllo sull’attività edilizia	150
Obbligo di tutela da parte della p.a.	151
Obbligo del risarcimento del danno	151
Configurabilità della responsabilità amministrativa	152
12. Tutela del consumatore	153
Impianto sistematico generale dei mezzi di tutela	154
a) Certificazione ed informazione ai consumatori (artt. 128 e 130 T.U.) - Collegamenti con la normativa comunitaria	155
Precisazioni ed interrogativi introdotti dalla nuova disciplina	155
Soggetti abilitati al rilascio della certificazione	156
Vendita di immobili privi della certificazione	157
Ambito di applicazione del provvedimento	157
b) Potere di controllo in capo al Comune (art. 131)	159
Potere di controllo su richiesta del promesso acquirente	159
Derogabilità delle clausole di esenzione o limitazione da responsabilità	160
Diverso ambito di applicazione delle norme civilistiche e del Testo Unico	162
c)Irregolarità rilevate dall’acquirente o del conduttore (art. 134 TU)	163
Denuncia al Comune	163
La posizione del debitore rispetto all’esame delle difformità	164
Campo d’applicazione dell’art. 134	165
Elemento oggettivo - Inquadramento dell’art. 134 nel contesto del T.U.	165
Elemento soggettivo - Individuazione dei soggetti interessati	166
La posizione del conduttore (soggetto attivo) e del locatore (soggetto passivo)	166
La figura dell’acquirente (soggetto attivo) e del committente (soggetto passivo)	167
Decadenza	168
La posizione del Conduttore	168
La posizione dell’acquirente	168
Soluzione proposta	169
13. Conclusioni	171
Appendice documentale
Tabella di corrispondenza tra le norme del Testo Unico e quelle previgenti	72
Tabella dei titoli abilitativi e delle opere	184
Decreto Legge 24 giugno 2003 n. 147	187