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Ascensore: quali spese spettano alla proprietà e quali al conduttore
Roberto R. Lucarini Manni
27/03/2010 - ASCENSORE
Un annosa problematica: quali spese spettano alla proprietà e quali invece sono di pertinenza del conduttore
Il servizio di ascensore costituisce l′unica eccezione alla regola generale che prevede a carico del conduttore le spese necessarie per la utilizzazione dei beni e dei servizi comuni ed a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria; infatti, l′art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede a carico del conduttore oltre le spese relative all′ordinaria amministrazione, anche quelle inerenti il funzionamento. La Corte di Cassazione (sentenza 9 luglio 1951 n.1826) ha riconosciuto che l′espressione "spese per il funzionamento e ordinaria manutenzione dell′ascensore" non consente di poter generalmente distinguere tra la riparazione straordinaria e la piccola manutenzione e tra il funzionamento e l′ordinaria manutenzione dell′ascensore, ma ha anche sottolineato che é palese che le spese di funzionamento dell′ascensore coincidano con quelle indispensabili per poter utilizzare l′impianto.
Tra le spese di funzionamento è da annoverarsi la tassa annuale di licenza per l′esercizio degli ascensori (ai sensi dell′art.7 legge 24 ottobre 1942 n.1415), la spesa per la forza motrice, quella eventuale per l′addetto all′ascensore, nonché quella per l′illuminazione.
Infatti, la parola "funzionamento" va qui interpretata in senso lato, ricomprendendovi tutte quelle spese accessorie, sia in senso tecnico che normativo, che sono necessarie per una corretta utilizzazione dell′impianto medesimo.
Le spese di manutenzione ordinaria spettanti al conduttore non sono specificate dalla norma.
In generale nel termine manutenzione si intende qualsiasi opera tesa a conservare lo stato preesistente ed a preservarlo da mutamenti.
La Corte di Cassazione tuttavia con sentenza 4 gennaio 1960 n.10, ritiene di ricomprendervi i costi per i guasti verificatisi per l′uso, assicurando la regolarità di funzionamento.
Secondo il Tribunale di Napoli (sentenza 16 giugno 1970), per distinguere la manutenzione ordinaria dalla straordinaria, occorre sottolineare tre punti fondamentali: 1) la normalità secondo la comune esperienza, in base alla quale ordinarie sono quelle riparazioni prevedibili e necessarie per il normale godimento; 2) l′entità materiale, da prendere in considerazione sia sotto il punto di vista economico che materiale; 3) il costo in funzione del reddito, dal quale si desume che sono ordinarie le riparazioni il cui costo può coprirsi con quote del reddito che sono da considerarsi oneri costanti incidenti sul reddito stesso.
Pertanto si considerano interventi di manutenzione ordinaria a carico del conduttore le normali operazioni di pulizia, le verifiche dell′impianto elettrico, in generale tutte le verifiche del funzionamento dell′impianto e le operazioni necessarie a mantenerlo in piena efficienza e quindi dell′impianto fumi, catene e relativi attacchi, le verifiche del normale funzionamento delle porte, delle parti meccaniche, del paracadute, e tutti gli altri dispositivi di sicurezza.
Viceversa rimangono a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria, cioè quelle non prevedibili come normale conseguenza dell′uso e che investono la sostituzione delle parti essenziali della struttura; normalmente le spese straordinarie non sono ricorrenti e sono più consistenti di quelle ordinarie.
La Corte di Cassazione ricomprende la sostituzione della cabina a causa del ripetersi delle riparazioni straordinarie, la sostituzione del motore e dell′argano, e tutte quelle spese finalizzate a mantenere in condizioni di efficienza l′impianto.
La stessa Corte con sentenza 4 gennaio 1969 n.10 ha puntualizzato che la distinzione tra opere di manutenzione ordinaria ed opere di manutenzione straordinaria spetta al giudice di merito insindacabilmente, e non può essere censurata in sede di legittimità, se è validamente motivata.
Si ritiene innovazione l′installazione della gettoniera e come tale anch′essa sarà a totale carico del locatore.
Infatti tale spesa non può essere riconducibile nè alle spese di manutenzione nè a quelle di funzionamento.
Così come al locatore faranno carico le spese di installazione ex novo dell′ascensore, essendo iniziati i singoli rapporti di locazione senza questo servizio.
Nell′ipotesi che sin dall′origine l′ascensore funzioni a gettoniera, si ritiene che il controvalore dei gettoni o delle monete siano il corrispettivo dell′uso, per cui al locatore non spettano altri rimborsi spese, salvo patto contrario.
L′accordo intersindacale Milano 9 febbraio 1979 pone a carico dell′inquilino la forza motrice, le piccole manutenzioni di uso nonché il canone di manutenzione, ed a carico del locatore ogni altra spesa.
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